Por que aprovar um projeto na prefeitura?

Muitos profissionais escutam essa pergunta dos clientes na hora da contratação do projeto. Esse tipo de questionamento é usual, pois faz parte do senso comum a noção de que, por ser proprietário de um determinado terreno ou edificação, o cliente pode fazer o que bem entender no seu espaço. Esse conceito, no entanto, é errado. Isso faz com que nós, profissionais, frequentemente nos vejamos em situações nas quais é preciso “convencer” o cliente de que aprovar o projeto, mais que uma obrigação, pode ser um aspecto positivo para sua construção.

Nesse artigo apresentaremos cinco razões que você poderá apresentar aos seus clientes da próxima vez que ouvir essa pergunta.

1. É importante para a organização do espaço urbano

Imagine uma capital ou uma grande cidade brasileira que você conheça bem. Agora imagine que, nessa cidade, os moradores pudessem construir em seus terrenos da maneira como bem entendessem, sem precisar seguir regras ou normas que condicionassem sua ocupação. Você consegue imaginar em que se transformariam os espaços resultantes?

A legislação urbanística existe para disciplinar a ocupação dos espaços urbanos, buscando preservar as condições mínimas de habitabilidade para as cidades. Quando a prefeitura cobra um afastamento mínimo em relação ao vizinho, por exemplo, ela está se preocupando em preservar não apenas a sua privacidade, mas também a ventilação e insolação necessárias para que os ambientes não se tornem insalubres.

Estamos acostumados a viajar para outras cidades, especialmente no exterior, e ficarmos deslumbrados com a organização, a limpeza e a beleza dos espaços públicos. Pois bem, essas qualidades só são alcançadas com a aplicação de leis rígidas para a ocupação do território urbano. Não se trata apenas de cumprir uma exigência burocrática. Ao aprovar o projeto da sua edificação, você e seu cliente estarão contribuindo com a criação de uma cidade mais agradável para o convívio de todos.

2. Garante o atendimento aos requisitos mínimos de habitabilidade, salubridade e segurança.

Para aprovar um projeto, o responsável técnico precisa demonstrar para o município que está atendendo aos requisitos estabelecidos em seu Plano Diretor, na Lei de Uso e Ocupação do Solo, no Código de Edificações e nas normas brasileiras aplicáveis. Os técnicos responsáveis pela aprovação fazem a conferência do projeto e só emitem o alvará de construção se ele atender aos parâmetros mínimos de cada lei e norma consultada.

Por esse motivo, um projeto construído sob a vigência de um alvará e dotado de “habite-se” tem uma comprovação oficial, emitida pelo município, do atendimento aos requisitos mínimos de habitabilidade, salubridade e segurança.

Isso significa que seus ambientes estarão adequadamente iluminados e ventilados; que a estrutura é sólida e confiável; que os dispositivos de segurança contra incêndio e pânico estão corretamente dimensionados e instalados; que a acessibilidade a pessoas com deficiência está garantida, e assim por diante.

3. Garante o direito aos parâmetros legais vigentes à época da aprovação.

As cidades são organizações dinâmicas, que evoluem e se modificam com o passar do tempo. Por esse motivo, as leis e diretrizes de ocupação do espaço urbano também passam por alterações periódicas, para se adaptarem às novas necessidades dos espaços  e de seus habitantes.

Cada vez que uma lei urbanística é alterada, existe uma tendência de a mesma se tornar mais restritiva com relação a determinados aspectos. Por exemplo, o Novo Plano Diretor de Belo Horizonte, que está na iminência de ser aprovado, prevê a redução dos coeficientes de aproveitamento básicos em todo o território do município. Na prática, isso significa que as pessoas poderão construir menos, a não ser que “comprem” coeficiente extra diretamente da prefeitura.

Essas alterações são naturais e significam, na prática, que uma edificação que poderia ser construída em uma legislação anterior, em teoria, não poderia ser replicada após sua alteração. Dessa forma, se na hora de construir sua casa você não se preocupou em aprová-la junto à prefeitura, se houver uma mudança de lei você estará sujeito a não conseguir fazer a aprovação. Nesse caso, para regularizar o imóvel será necessário pagar multas e taxas extras para que a prefeitura aceite as infrações aos parâmetros vigentes.

4. Facilita a venda, financiamento e transferência do imóvel.

Muitas pessoas só se preocupam com a regularidade do imóvel junto ao município nesse momento. Seja na hora da venda, ou no caso de uma partilha de herança, a sua edificação precisará estar com toda a documentação em dia. Isso significa não apenas estar com o IPTU quitado, mas também possuir a Baixa de Construção, ou “habite-se”. O “habite-se” é um documento emitido pela prefeitura ao final da construção do imóvel, que atesta que o mesmo foi executado em conformidade com o projeto aprovado e que atende aos parâmetros legais vigentes à época.

No caso de venda, os bancos não financiam imóveis sem “habite-se”. Isso acontece porque, caso o comprador não honre com os pagamentos do financiamento, o imóvel é tomado para quitação da dívida. As instituições financeiras, no entanto, não podem possuir passivos com débitos judiciais ou junto ao município. Por essa razão, entre os documentos a serem apresentados para análise do financiamento, está o “habite-se”. Se a edificação não possui esse documento, a venda só poderá ocorrer mediante pagamento à vista, o que reduz o número de possíveis compradores e pode levar a uma redução do preço de venda, desvalorizando o imóvel.

Outra questão a ser levada em conta é o momento da transferência. Muitos proprietários possuem a matrícula referente ao terreno em que está construído o imóvel, sem constar a existência do mesmo no terreno. Isso significa que, na hora da transferência, será necessário averbar a construção a essa matrícula, o que só pode ser feito mediante apresentação do “habite-se” no cartório de registro de imóveis.

5. Valoriza o imóvel

Se você leu todos os itens anteriores, já vai ter entendido por que o imóvel será valorizado ao contar com um projeto aprovado. Se não ficou claro, vamos listar as principais vantagens que a aprovação traz para o proprietário:

– Garante a qualidade do imóvel, pois exige o atendimento aos parâmetros mínimos de norma;

– Garante que o imóvel não tem débitos junto ao município, mesmo se houver mudança da legislação;

– Facilita na hora da venda, pois permite obter financiamento bancário e não causa entraves na hora da transferência no cartório de imóveis;

– É uma comprovação de que a edificação teve projeto elaborado por um profissional habilitado, seguindo à risca os parâmetros mínimos de habitabilidade, salubridade e segurança.

6. Bônus!

Se mesmo com todas as razões acima, ainda pairar alguma dúvida sobre os motivos para aprovar o seu projeto na prefeitura, vamos apresentar agora uma razão extra a ser apresentada para o seu cliente:

Está na lei: aprovar os projetos na prefeitura é OBRIGAÇÃO de todo proprietário!

Os projetos construídos sem alvará de construção estão sujeitos a fiscalização, notificação, multas e até mesmo embargo da obra por parte dos órgãos reguladores. Isso significa grandes prejuízos financeiros e atrasos na execução, que podem superar inclusive o tempo que seria necessário para fazer a aprovação.

Quer aprovar seus projetos mais rápido e com menos revisões? Não deixe de ler o nosso artigo com 5 Dicas de Ouro para aprovar os seus projetos na prefeitura!

Gostou desse artigo? Você tomava todos esses cuidados na hora de realizar as demolições previstas nos seus projetos? Compartilhe esse texto com seus amigos e parceiros, para que eles também possam aproveitá-lo!