No último dia 20 de novembro foi publicada a notícia de que o novo Plano Diretor de BH (PL-1749/15) foi aprovado em primeiro turno pela Câmara de Vereadores da capital, avançando mais um passo rumo à solução de um impasse que se arrasta desde 2015, quando o projeto foi apresentado pela primeira vez.

O Projeto de Lei prevê a alteração de diversos parâmetros urbanísticos e a adoção de ferramentas de política urbana como o IPTU progressivo no tempo e a polêmica Outorga Onerosa do Direito de Construir, que gerou discussões acirradas entre o município e as categorias ligadas à construção civil de maneira geral.

Mas o que mais muda com a entrada em vigor do novo Plano Diretor? Como os construtores, arquitetos e engenheiros devem se preparar para atuar quando a nova lei estiver valendo?

 

Redução no Coeficiente de Aproveitamento Básico

Talvez o ponto mais polêmico de todo o PL, a redução do coeficiente de aproveitamento básico para os terrenos na capital tem enfrentado a resistência dos setores ligados à construção civil no município. Na prática, a nova lei define que o Coeficiente de Aproveitamento Básico (CaB) de todos os terrenos será nivelado como 1,0. O que isso significa na prática? Que o máximo de área a ser edificada em qualquer lote da capital será igual à área do próprio lote. Na lei atual, nos zoneamentos mais permissivos (ZCBH e ZHIP) essa área pode ser de até 2,7 vezes a área de cada terreno, por exemplo.

Para construir acima do coeficiente 1,0, o interessado deverá adquirir potencial construtivo extra junto ao município, através da Outorga do Direito de Construir. Para que o potencial seja incrementado em cada caso, o interessado deverá prestar contrapartidas ao município, que poderão ser feitas financeiramente ou através da adoção de políticas de gentileza urbana nos projetos. O tamanho do acréscimo que poderá ser feito em cada terreno é limitado pelo Coeficiente de Aproveitamento Máximo (CaM) definido para cada zona, que em alguns casos pode chegar muito próximo de 5 vezes a área do terreno.

 

Alguns exemplos de soluções de projeto que garantem acréscimo de potencial construtivo são a adoção de fachadas ativas (compostas por lojas abertas diretamente para a rua), a criação de áreas de convívio abertas no pavimento térreo das edificações e o ajardinamento do afastamento frontal.

De acordo com a proposta da prefeitura, os valores financeiros arrecadados com a comercialização de potencial construtivo serão empregados em fundos para a construção de habitações de interesse social, educação e cultura no município.

 

Reestruturação do Zoneamento Municipal

A organização territorial de Belo Horizonte também foi revista e as antigas zonas urbanísticas foram alteradas e redistribuídas. O novo zoneamento municipal é resultado de um estudo aprofundado das características sociais, ambientais, geomorfológicas, culturais e de infra-estrutura de cada região da capital. Como resultado, o novo zoneamento trabalha com três tipos de ocupação principais: áreas de preservação (PA), áreas de ocupação moderada (OM) e áreas de ocupação preferencial (OP).

As características e parâmetros urbanísticos válidos para cada zoneamento levam em conta as características e capacidade de suporte de cada região, além do interesse do município em desenvolver determinadas áreas em detrimento de outras. É uma evolução em relação ao zoneamento atual e permite um maior controle da prefeitura sobre a ocupação do solo na capital.

 

Taxa de Permeabilidade

Se aprovado na forma atual, o PL obriga que a taxa de permeabilidade mínima seja cumprida sobre solo natural em todos os terrenos do município. Atualmente, salvo em situações específicas, o proprietário tem a opção de impermeabilizar 100% da área do lote, substituindo-a por caixa de captação e retardo de águas pluviais. Na nova lei as caixas de captação continuarão obrigatórias em todos os casos, não substituindo, no entanto, a área permeável sobre terreno natural.

Essa diretriz está alinhada diretamente com a política ambiental para o município, de aumento das áreas verdes e desoneração do sistema de drenagem pluvial, com o objetivo de amenizar os efeitos das ilhas de calor e combater os alagamentos que se tornaram habituais em Belo Horizonte durante o período chuvoso.

 

 

Vagas de Estacionamento

Outra alteração radical e potencialmente polêmica do novo Plano Diretor diz respeito ao espaço destinado ao estacionamento de veículos nas edificações. Em direção totalmente contrária à da legislação atual, o PL e apreciação reduz significativamente o número de vagas de veículos leves exigidas para todos os tipos de edificações.

Mais do que isso, o PL vai ainda mais longe, penalizando os construtores que desejem propor vagas além do número mínimo estabelecido: o novo texto define que as vagas extras, ainda que descobertas, serão computadas como área líquida da edificação, podendo mesmo virem a demandar o pagamento de outorga ao município.

Esse novo tipo de visão está alinhado com o Plano de Mobilidade de Belo Horizonte, que tem como diretriz principal a priorização do transporte coletivo e do pedestre sobre os veículos individuais.

 

 

IPTU Progressivo no Tempo

Outra novidade trazida pelo PL 1749/15 é a possibilidade a Prefeitura instituir a cobrança do IPTU Progressivo no Tempo. Esse instrumento de política urbana, assim como a Outorga do Direito de Construir, é previsto no Estatuto das Cidades (Lei 10.257/2001) e busca coibir a especulação imobiliária nas grandes cidades.

A aplicação da cobrança progressiva poderá ser feita sobre os terrenos vagos (construídos abaixo do potencial mínimo estabelecido em cada área) ou sobre as edificações vazias, que não estejam cumprindo com o seu objetivo social. Dessa maneira, os imóveis que se enquadrarem nessas condições terão suas alíquotas de IPTU aumentadas anualmente, até que se solucione a questão verificada em cada caso.

Apesar de previsto no texto do novo Plano Diretor, a efetivação desse instrumento no município dependerá de publicação de lei específica que regulamente as formas de aplicação do mesmo, bem como as alíquotas e o teto de cobrança a ser atingido em cada caso.

 

Outras mudanças em relação à legislação atual

Além dos pontos apresentados acima, outras mudanças que pudemos observar no texto do projeto de lei em relação à legislação atual dizem respeito à altura máxima na divisa para edificações, afastamentos laterais e de fundos, taxa de ocupação e quotas de terreno por unidade habitacional.

A forma do cálculo da área descontável para cada tipo de edificação também deve ser alterada, tornando-se mais restritiva, ou seja, menos elementos poderão ser descontados na hora de se calcular a área líquida de cada empreendimento, o que poderá limitar a ocupação de terrenos onde não seja possível adquirir potencial por meio de outorga onerosa.

 

Afinal, se aprovada, a nova lei consistirá em um avanço ou retrocesso?

Do ponto de vista urbanístico, sem dúvida, a aprovação do novo Plano Diretor de Belo Horizonte consistirá em um grande avanço para o município. Pela primeira vez a Prefeitura terá à sua disposição as ferramentas necessárias para controlar e conduzir o seu crescimento, sem estar submetido aos interesses do mercado da construção civil.

As novas diretrizes e parâmetros urbanísticos foram pensados levando em conta a capacidade de suporte de cada região da capital, o que poderá, ao longo do tempo, desenvolver novas centralidades e controlar áreas que já se encontrem muito adensadas atualmente, desenvolvendo a cidade na direção correta. Em paralelo, as políticas de gentileza urbana previstas em contrapartida ao aumento de potencial construtivo podem, a longo prazo, efetivamente melhorar a ambiência dos nossos espaços públicos, trazendo ganhos para todos os habitantes do município.

Do ponto de vista ambiental, as características do novo zoneamento e as diretrizes urbanísticas propostas estão alinhadas com as mais avançadas políticas internacionais de preservação e desenvolvimento das áreas verdes urbanas.

Se bem aplicado, o conjunto de diretrizes previstas no projeto da nova lei tem o potencial de se traduzir em grandes ganhos para o município em médio e longo prazo, especialmente na melhoria de suas condições de tráfego e na oferta de espaços públicos de qualidade para a população.

 

Qual é o impacto para o mercado da construção civil?

Talvez os principais interessados quando o assunto é mudança de legislação, os atores do mercado da construção civil em Belo Horizonte precisarão se adaptar a uma nova lógica de construção no município.

Arquitetos, engenheiros e construtores precisarão rever antigas práticas projetuais e se adequarem às novas exigências que, por sua vez, tornarão necessária uma nova formatação dos produtos imobiliários tradicionalmente comercializados em Belo Horizonte. Apartamentos com menos vagas de garagem, áreas de lazer menores e áreas de fruição pública maiores serão alguns dos efeitos que serão observados a longo prazo, se a nova legislação vingar.

Os profissionais da área de projeto sentirão uma maior dificuldade para aplicar a legislação a princípio, pois o texto da nova lei é mais complicado e as novas diretrizes de uso do solo demandam maiores ponderações na sua aplicação.

 

 

Quando a nova lei entra em vigor?

Como dissemos no início desse texto, o Projeto de Lei 1749/15 foi aprovado em primeiro turno. Antes de ser sancionado pelo prefeito, o texto da lei deverá passar ainda por pelo menos mais três comissões na casa antes de ser votado em segundo turno, para depois ir a plenário.

Apesar de ser do interesse da prefeitura, ainda não há data prevista para votação em segundo turno do PL.

Após apreciação em plenário e sanção pelo prefeito, o texto da nova lei prevê uma vacância de seis meses antes que a mesma entre em vigor. Além disso, de acordo com o último texto substitutivo, que foi aprovado no último dia 20, a Prefeitura de BH propôs um período de transição de 03 anos para a aplicação do coeficiente 1 aos terrenos do município.

O prazo de vacância e o período transitório têm por objetivo facilitar a adaptação do mercado às novas diretrizes e condições impostas pela nova legislação.

 

Onde eu posso saber mais sobre o novo Plano Diretor?

Nós selecionamos alguns links com informações úteis sobre o novo Plano Diretor, caso você queira pesquisar mais a respeito:

– Texto integral do PL 1749/15 e seus anexos (site da Câmara dos Vereadores de BH)

– Apresentação do Novo Plano Diretor (site da Prefeitura de Belo Horizonte)

– Entrevista com a Secretária de Políticas Urbanas de BH (site do BHAZ)

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