Uma das questões mais recorrentes dos alunos nas turmas de treinamento do Sistema de Gestão de Reformas é exatamente como justificar a contratação desse tipo de serviço perante o cliente. Afinal, se já é difícil cobrar de maneira justa pelo projeto de reforma em si, como convencer o seu contratante a pagar mais um produto que, pelo menos na visão dele, não vai alterar em nada o resultado final?
É comum, mesmo entre profissionais, confundir o Plano de Reforma com uma simples “autorização” para realizar alterações nos imóveis de seus clientes e isso se reflete, inclusive, nos documentos que são emitidos por esse profissionais para serem enviados aos responsáveis pelos condomínios. A realidade, porém, é bastante diferente do que se vem praticando no mercado.
A NBR-16.280, norma que estabelece o “Sistema de Gestão de Reformas” foi publicada em Abril de 2014, cerca de 2 anos após a queda do Edifício Liberdade, no centro do Rio de Janeiro. À época do acidente, as perícias indicaram que a ruína da edificação foi resultado de quase setenta anos de reformas e alterações sem nenhum tipo de controle. Por todo esse período, paredes eram derrubadas e construídas, pavimentos eram incorporados, o próprio uso e a ocupação dos pavimentos era alterada ao longo dos anos.
Para entender o “espírito” por trás da Norma de Gestão de Reformas é preciso primeiro entender as edificações como sistemas complexos, compostos por materiais nem sempre compatíveis entre si e sujeitos a exigências e alterações constantes. Tomemos como exemplo o caso de um edifício residencial multifamiliar. A cada nova família que ocupa um apartamento, os espaços passam por verdadeiras revoluções: revestimentos são trocados, peças sanitárias alteradas, paredes podem ser demolidas ou construídas, conforme a necessidade dos novos moradores e a criatividade de seus arquitetos ou decoradores.
Considerando que a duração máxima prevista para o mandato do síndico é de 02 anos, é muito difícil manter um controle confiável sobre todas as alterações empreendidas ao longo do tempo. Vamos considerar que a nossa edificação de exemplo tenha sido construída na década de 1950. Por quantas alterações terá passado nos últimos sessenta anos? Por onde andará o síndico que acompanhou a primeira obra de reforma no apartamento 101, por exemplo? O que foi feito na época?
Se somarmos a isso o fato de que os elementos construtivos perdem progressivamente o seu desempenho ao longo do tempo, poderemos concluir que, quanto mais “velha” for uma edificação, mais significativos serão os impactos de uma simples reforma sobre seus sistemas. Para adotar um exemplo que costumo usar com minhas turmas de treinamento, uma parede demolida dificilmente irá derrubar um edifício bem construído. No entanto, várias delas removidas em locais inadequados, somadas ao desgaste natural dos sistemas, podem ocasionar graves transtornos relacionados a manifestações patológicas, podendo levar à interdição da edificação ou à necessidade de se realizar custosos trabalhos de recuperação.
Desse modo, a NBR-16.280 não tem por objetivo apenas avaliar as interferências das reformas sobre a edificação existente, mas também manter um registro atualizado de todas as alterações e adequações efetuadas na construção ao longo de sua vida útil. Mais do que dizer se o proprietário pode ou não remover a parede entre a cozinha e sala, o Plano de Reforma deve registrar a época em que isso ocorreu, a metodologia utilizada para a demolição e os impactos imediatos sobre os sistemas da edificação.
O resultado disso é, não apenas uma reforma realizada corretamente, como também um registro confiável para orientar os próximos ocupantes da edificação no que deve ou não ser feito em modificações futuras. Além de trazer segurança para os proprietários e demais moradores do condomínio, a adoção dos planos de reforma possibilita, a longo prazo, traçar um perfil completo das edificações desde sua ocupação inicial. Com o passar do tempo, esse controle se refletirá em menores custos de manutenção do condomínio, redução ou inexistência de eventuais manifestações que possam desvalorizar o edifício e, consequentemente, aumento do valor de venda dos apartamentos.
Para Jerônimo Cabral Fagundes Neto, secretário da Comissão de Estudo da norma e diretor do Departamento de Engenharia de Produção do Instituto de Engenharia, o regramento “fecha um circuito” completado pelas normas técnicas de Manutenção (NBR 5.674), Manual de Uso, Operação e Manutenção (NBR 14.037) e Norma de Desempenho (NBR 15.575).
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