Nos últimos dias temos recebido diversos questionamentos, de alunos e clientes, relacionados à atualização cadastral do IPTU. Decidimos fazer esse post no objetivo de esclarecer do que se trata esse recadastramento e quais são seus impactos para as edificações e seus respectivos proprietários.

O IPTU e a Cidade Real

A Prefeitura Municipal de Belo Horizonte está conduzindo a atualização das bases cadastrais do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) das edificações existentes no município. Essa atualização serve para ajustar o valor cobrado pelo IPTU às condições atuais das edificações.

A título de esclarecimento, cabe ressaltar que o valor do IPTU é calculado tendo como referência diversos atributos das edificações: padrão de construção, tamanho do lote, tipo de uso, localização, idade, estado de conservação, valor de mercado entre outros. Todos esses fatores são calculados e ponderados conforme a área construída de cada edificação. Ou seja, quanto maior a construção (considera-se “área construída” qualquer área coberta da edificação), maior é o valor do IPTU a ser pago anualmente.

Como a cidade é um “organismo” complexo, em constante mutação, as construções também estão sempre sofrendo intervenções dos seus proprietários e ocupantes, muitas vezes sem anuência dos órgãos reguladores. Com o tempo, essa “evolução” do tecido urbano gera divergências entre a “cidade construída” e a “cidade oficial”, ou seja, aquela que consta nos registros da prefeitura. De tempos em tempos, portanto, a Prefeitura faz uma atualização da sua base de cadastro fiscal, como forma de atualizar a arrecadação de impostos pelo município.

A forma mais usual dessa atualização é por análise de imagens aerofotogramétricas. Funciona assim: com base em fotos de satélite de alta resolução a prefeitura reconstitui a “planta” do município e, sobre essa base, calcula as áreas das edificações implantadas no território. Se houver discrepância entre a área calculada segundo a nova base fotográfica em relação àquela constante no cadastro municipal, a mesma é atualizada conforme os novos valores.

Decreto 16.718/2017

Com o objetivo de disseminar e ampliar a precisão dessa atualização, a Prefeitura de Belo Horizonte publicou no último dia 23 de Setembro o Decreto 16.718/2017 (veja aqui), que criou o “Programa de Autorregularização das Informações dos Imóveis junto ao Cadastro Tributário Imobiliário Municipal” (PACI).

Esse programa se baseia no princípio de que, apesar de toda a precisão dos aparelhos utilizados, pode haver (e sempre há!) discrepâncias entre a área aferida na imagem aérea e a área real de construção, ou as condições de uso e ocupação da edificação em questão. Esse decreto abre, portanto, um canal de comunicação entre os cidadãos e a prefeitura para ratificar ou corrigir quaisquer erros de cálculo que possam advir da base aerofotogramétrica.

De acordo com o Art. 2º, § 1º e 2º do Decreto 16.718/2017:

“Art. 2º – Poderão participar do PACI os contribuintes e responsáveis tributários titulares dos imóveis que tenham sido objeto de inclusão ou alteração de área construída cujos dados estão em desconformidade com o Cadastro Imobiliário, por meio de requerimento:

I – do proprietário, do titular do domínio útil ou do possuidor;

II – do inventariante, síndico, liquidante ou sucessor, em se tratando de espólio, massa falida ou sociedade em liquidação ou sucessão;

III – do titular da posse ou propriedade de imóvel que goze de imunidade ou isenção.

§ 1º – O contribuinte ou responsável tributário pelo Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana – IPTU – a que se refere o caput será cientificado da discrepância da área construída dos seus imóveis em relação aos dados do Cadastro Imobiliário mediante notificação específica enviada ao seu endereço de correspondência por via postal, na qual também será informado o código identificador de acesso à função de autorregularização.

§ 2º – O contribuinte ou responsável tributário pelo IPTU cujo imóvel não esteja relacionado nos indícios de desconformidade cadastral de área construída poderá regularizar os dados e informações dos seus imóveis junto ao Cadastro Imobiliário por meio de processo administrativo específico aberto para este fim nas unidades de atendimento da Secretaria Municipal de Fazenda.” (FONTE: BELO HORIZONTE, 2017)

Ou seja, a Prefeitura de Belo Horizonte está possibilitando aos usuários entrarem em contato com a Secretaria de Finanças para informarem, voluntariamente, a área construída atual das suas edificações. Muitos munícipes estão recebendo cartas enviadas pela própria PBH informando que foram constatadas divergências entre a área registrada e a área identificada de suas edificações na análise de foto aérea. Essas cartas citam o decreto a que nos referimos acima e definem um prazo de sessenta dias para que os munícipes procurem a prefeitura e regularizem sua situação. Caso o proprietário ou seu representante legal não procurem o município nesse prazo, passarão a valer os dados cadastrais atualizados conforme o levantamento aéreo, e o munícipe ainda fica sujeito à aplicação de multa.

Mas a atualização da situação cadastral da minha edificação “conserta” todas as irregularidades em relação à legislação urbanística?

Essa é a pergunta mais comumente feita pelos clientes que entraram em contato conosco sobre esse assunto! E resposta para ela é… não!

Muitas pessoas estão confundindo a atualização de cadastro fiscal com regularização de edificações. Cabe diferenciar aqui que se tratam de dois processos diferentes, geridos por secretarias completamente diversas dentro da Prefeitura de Belo Horizonte.

O recadastramento que está acontecendo agora é vinculado à Secretaria Municipal de Fazenda, e só diz respeito ao aspecto financeiro da edificação. Ou seja, é apenas para fins de atualização do IPTU. Isso significa que, mesmo que você faça a atualização da área construída junto à Fazenda, se sua edificação não possui projeto aprovado e não possui Certidão de Baixa de Construção (o antigo “habite-se”), essa situação não vai mudar.

A regularização de edificações é feita pela Diretoria de Licenciamento e Controle de Edificações, baseada na legislação urbanística vigente (Lei 9.959/2010) ou pela lei específica de regularização de edificações (Lei 9.074/2005, popularmente conhecida como “Lei da Anistia”). Essa regularização pressupõe a existência de um responsável técnico (arquiteto ou engenheiro), que preparará o material e dará entrada no processo junto à PBH, inclusive acompanhando a evolução do mesmo.

E se eu fizer essa atualização a Prefeitura vai me multar e exigir o Habite-se?

Aparentemente não. De acordo com Kênio Pereira, presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, em entrevista para o jornal Hoje em Dia:

“[…] o contribuinte não deve temer ser alvo de outras punições por parte da prefeitura. “O fato de você informar que construiu a mais no IPTU não vai resultar em visita do fiscal de regulação urbana para vistoriar a obra que fez. Reconhecer o puxadinho não leva a visita de fiscal para punir obra irregular”, afirmou.” (http://hojeemdia.com.br/primeiro-plano/pbh-d%C3%A1-60-dias-de-prazo-para-dono-de-im%C3%B3vel-informar-sobre-puxadinho-1.561931)

Cabe lembrar que, apesar disso, é obrigação do proprietário aprovar e conduzir em regularidade com a legislação vigente qualquer obra de construção, modificação ou reconstrução de edificação, conforme definido pelo Código de Edificações Municipal (Lei 9.725/2009), cujo descumprimento pode levar a sanções de multa, embargo e até demolição das construções irregulares.

Concluindo, como devo proceder se receber o comunicado da PBH exigindo a atualização das informações da minha edificação?

Que fique claro: regularizar a situação da sua edificação de acordo com os dispostos no Decreto 16.718/2017 é obrigatório, especialmente se você recebeu a convocação da Prefeitura, conforme demonstrado acima. Principalmente se você, proprietário, não quiser ter surpresas desagradáveis quando receber sua guia de IPTU em 2018!

Contudo, essa regularização não vai acertar a situação do imóvel perante a regulação urbana, nem gerar emissão de “habite-se” para aquelas edificações que apresentarem incorreções em relação à legislação urbanística.

Portanto, após a atualização da base cadastral do IPTU, o recomendado é que você, proprietário, procure um profissional habilitado para avaliar as condições e exigências legais da regularização do seu imóvel perante a regulação urbana. Lembre-se de que em algum momento essa regularização será exigida: seja numa situação de venda, transferência de propriedade, ou mesmo através de denúncias anônimas à fiscalização municipal.

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